Снос ветхих домов и пятиэтажек

Снос ветхого жилья: волки сыты. А овцы — целы? 
Радикальное переустройство столицы набирает обороты. Стройкомплекс регулярно рапортует о наращивании темпов возведения жилья, частные строительные компании объявляют о реализации все новых и новых проектов. И все эти ежегодно появляющиеся миллионы квадратных метров размещаются в пределах города, который вширь, как известно, не растет. Но застройку невозможно уплотнять до бесконечности, поэтому, чтобы возводить жилье, все больше приходится сносить.
Недавно в столице с большой помпой был снесен четырехмиллионный квадратный метр ветхого жилья. По подсчетам чиновников, он находился в доме на ул. Москворечье, вл. 29, к. 1. Команду на снос этой пятиэтажки дал лично мэр Москвы Юрий Лужков. А заодно пообещал ускорить темпы сноса ветхого и пятиэтажного фонда и завершить выполнение «Городской программы комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения» в 2009 году — на год раньше, чем планировалось.
Ломать, чтобы строить
Городские власти объясняют такую грандиозную кампанию исключительно заботой о жителях города. Для многих из них программа сноса пятиэтажек действительно является единственным шансом перебраться из крохотной квартирки в «хрущевке» в более благоустроенное современное жилье. Но давайте представим себе немного иную — пусть фантастическую, но очень показательную ситуацию: допустим, исторически сложилось так, что кварталы старых пятиэтажек расположены исключительно на далеких окраинах, а вблизи центра хватает свободных незастроенных участков. Вспомнил бы тогда кто-нибудь о несчастных жителях «хрущоб»? Вряд ли...
Есть и другая интересная точка зрения на этот вопрос. По мнению генерального директора компании «Капитал груп маркетинг» Алексея Белоусова, в Москве давно нет понятия дефицита недвижимости: «Вряд ли мы найдем еще один такой город (не только в нашей стране, но и в мире), где принимается решение о сносе огромного количества жилья. Безусловно, это разумный шаг. Сносится то, что не соответствует требованиям сегодняшнего дня. Но это может себе позволить только город, где нет жилищной проблемы как таковой».
Проблема у Москвы другая: свободных площадок для строительства в столице становится все меньше, на одном из заседаний городского правительства прозвучала фраза, что к 2020 году их не останется совсем. А строить не только надо, но и очень хочется — ни для кого не секрет, насколько велики прибыли застройщиков и инвесторов, а также доходы города от реализации строительных проектов. «Несмотря на то, что московское правительство все время находит какие-то интересные участки земли — то предлагает спрятать ЛЭП под землю, то выводит рынки — в Москве на самом деле земли осталось не так много, — считает директор по рекламе и коммуникациям концерна «Крост» Леонид Белага. — Уже сегодня пора думать о том, что будет актуально завтра. Через 3–5 лет снос и реконструкция старых домов станет самой главной темой».
В такой ситуации многие кварталы «хрущевок» действительно являются очень «лакомым куском»: как правило, они расположены не слишком далеко от центра города, в районах с развитой инфраструктурой, со всеми необходимыми коммуникациями. При этом плотность застройки пятиэтажных кварталов минимальная — около 4 тыс. кв. м на 1 га. Учитывая высокую рыночную стоимость земли в этих районах и то количество жилья, которое там можно построить, перспективы для инвесторов открываются заманчивые. 
Выбираем только лучшее
Как отмечает руководитель строительных проектов компании «МИАН-Девелопмент» Эраст Жиряков, «снос старого жилого фонда в Москве в свете ограниченного количества площадей под застройку дает девелоперам шанс реализовывать новые проекты. На месте ветхого жилья возводятся дома, в которых сможет поселиться гораздо больше людей, чем в пятиэтажках».
«Компания «Конти» одна из первых разработала и предложила правительству Москвы программу реконструкции устаревшего жилищного фонда, предполагающую снос и реконструкцию зданий первого периода индустриального домостроения, — рассказывает директор по маркетингу группы компаний «Конти» Вячеслав Тимербулатов. — В 1994 году компания приступила к реконструкции пятиэтажного жилья в районе Фили-Давыдково. Изначально планировалось заниматься именно реконструкцией зданий, но проведенные расчеты показали, что себестоимость таких работ составит порядка $700–800 за 1 кв. м, что сделает проект попросту убыточным. Это и привело к решению о начале совместной с городом программы по сносу пятиэтажек и волновому переселению жильцов из них».
По мнению В. Тимербулатова, плюсы программы и для города, и для жителей, и для застройщика очевидны: «Обновление жилого фонда, возможность для собственников квартир в старых домах улучшить жилищные условия, экономия земельных ресурсов (на месте пятиэтажного дома возводится многоэтажный, превосходящий его по площади), высвобождение территории для строительства новых объектов. Разумеется, существует и коммерческая выгода: рентабельность комплексной реконструкции района составляет до 10%».
Кстати, рентабельность подобных проектов оценивается по-разному. По словам Л. Белаги, она может составлять от 15 до 40%. Однако безусловную коммерческую выгоду сулят далеко не все участки со старыми домами. Интерес к точечному сносу и застройке не слишком велик, особенно после постановления городских властей, предписывающего переселять жителей «хрущевок» только в пределах своего района. В случае со сносом одного дома и строительством на его месте нового проблема переселения становится трудноразрешимой. Поэтому практически все инвесторы сходятся во мнении, что реальную прибыль принесет только комплексная реконструкция кварталов. Причем не всех.
«У нас богатый опыт по реконструкции пятиэтажек, — рассказывает Л. Белага. — Несколько лет назад «Крост» выбрал наиболее перспективный и выгодный путь — комплексную реконструкцию кварталов «Велтон парк» и «Юнион парк». Мы ориентируемся на территории реконструкции, обладающие интересным местоположением, с расчетом, что через несколько лет качество жизни в этих кварталах должно существенно возрасти. Четыре квартала в Хорошеве-Мневниках, реконструкцией которых занимается «Крост», очень перспективны: расположены недалеко от Москвы-реки, рядом с Серебряным бором. В непосредственной близости прокладывается Краснопресненский проспект, в этот район впоследствии будет проведено метро. Статус района меняется на глазах, и мы в этом активно участвуем». 
Не все то золото...
Судьба менее привлекательных кварталов до сих пор остается под большим вопросом. «Случается, что снос пятиэтажек по каким-то причинам становится невыгоден компании, — рассказывает заместитель генерального директора группы компаний «СУ-155», директор департамента строительства Валерий Грачев. — Например, местоположение жилья оказывается малопривлекательным для потенциальных покупателей или требует дорогостоящей прокладки сложной инженерии. Тогда нам приходится отказываться от участия в проекте, который в результате, по нашим расчетам, не окупит себя. Хорошо, когда к программе «привязывается» наша серия домов, и тем самым оказываются загруженными промышленные предприятия нашей группы компаний. Но само по себе это не может быть условием участия в программе».
Более того, по мнению Э. Жирякова, «снос ветхого жилья и возведение на этих площадках новостроек выгодны в том случае, если в зоне подлежащих ликвидации пятиэтажек есть место для строительства первого дома, в котором будут жить переселенные жители. Затем на месте снесенного дома строится еще один и т. д. Такой метод освоения территории называется волновым и является очень эффективным».
По словам Л. Белаги, для инвестора все же существуют определенные возможности реконструировать пятиэтажный фонд без «первого дома» для переселенцев: во-первых, не все жители непременно хотят оставаться в своем районе, особенно если в другом месте им предлагают значительно большую жилплощадь. Во-вторых, застройщик может пойти на приобретение определенного числа квартир в районе, чтобы переселить в них жителей первого сносимого дома. «Для осуществления столь масштабных и затратных задач компания должна иметь мощный штат специалистов «по работе с населением» и в установленном порядке взаимодействовать с властями, защищающими интересы жителей, — отмечает Л. Белага. — В нашей компании проблемами расселения занимается риэлторское управление, которое ведет все переговоры с жителями сносимых домов, подыскивает для них варианты переезда».
По мнению В. Тимербулатова, необходимость расселения жителей — существенный минус программы: «Когда компания начинает реализацию проекта реконструкции ветхого жилого фонда, появляются социальные проблемы, с ними не всегда получается справиться самостоятельно. В таких случаях необходима помощь и поддержка местных органов власти, которые возьмутся за решение этих проблем вместе с компанией».
Социальный аспект программы действительно вызывает немало вопросов. С одной стороны, это прекрасно — дать людям, живущим в жутких «хрущобах», новое жилье, да еще и большее по площади (в среднем жители пятиэтажек получают квартиры в 1,55 раза больше прежней). С другой — ни для кого не секрет, сколько жителей столичного центра были практически насильно переселены на окраины. Надо полагать, покинуть «хрущевку» на Плющихе ради большой квартиры в Бутове добровольно согласились немногие. Теперь переселять граждан можно только в пределах района (в Центральном округе и Зеленограде — в пределах округа). Но и эта норма выполняется далеко не на 100%. Большинство переселенцев считают смену жилья лотереей: если повезет — можно получить благоустроенную квартиру в неплохом районе, а нет — можно переехать в Бутово или Марьино.
Есть у переселения еще один аспект. Как известно, раньше инвестор расплачивался с городом квартирами: от 30 до 40% жилья в новых домах шло в муниципальный фонд и передавалось очередникам и переселенцам. Но в домах, где большая часть квартир шла на продажу, жилье для «муниципалов» получалось «слишком хорошим»: даже самые маленькие квартиры значительно превосходили по площади установленные социальные нормы. Естественно, раздавать излишки площади даром никому не хотелось. Поэтому, начиная с 2004 года, инвесторы расплачиваются с городом реальными деньгами, а город в свою очередь инвестирует эти средства в строительство социального жилья. В результате появилась возможность избавить состоятельных людей, которые покупают жилье на собственные средства, от нежелательного соседства с «беднотой», получившей квартиры бесплатно. И еще — строить для этой самой «бедноты» дома новой серии П-44К, в которых предусмотрены только одно- и двухкомнатные квартиры — чтобы не дать переселенцам «лишнего».
Насколько разумна такая политика — покажет время. Пока примеру Москвы пытаются следовать в российских регионах и даже в некоторых странах ближнего зарубежья. Правда, российская столица смело может жить под лозунгом «Нас не догонят!». Ведь не за горами то время, когда в городе не останется пятиэтажек. Следующие за «хрущевками» — «брежневские» девятиэтажки (две из них недавно были снесены). И продолжать этот процесс можно практически до бесконечности...
Елена МАМОНОВА
Руслан Сейт-Люманов, Управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Ни Жилищный кодекс, ни какие-либо московские законы или правила не предусматривают обязательного переселения людей из сносимых домов в пределах того же района. Когда люди приходят в свои жилищные отделы и муниципалитеты, им неизменно отвечают, что таких прав у них нет. Все это отдано на усмотрение инвестора и в первую очередь зависит от того бюджета, которым распоряжается жилищный отдел и который выделяет ему инвестор. Технология такова: инвестор выигрывает тендер на строительство жилья на месте сносимых домов и заключает инвестиционный контракт. У него есть бюджет на реконструкцию здания и некая сумма на переселение граждан. Она вычисляется исходя из стоимости 1 кв. м в типовом жилье, умноженной на социальные нормы (обычно это 18 кв. м общей и 12 кв. м жилой площади).
Что касается выбора между предложением инвестора предоставить вам равнозначную квартиру или денежную компенсацию, то, на мой взгляд, лучше соглашаться на квартиру. Во-первых, квартиру всегда можно продать. Во-вторых, сумму, которую инвестор должен выплатить, определяют оценщики, которых пригласит инвестор, и, вероятно, она будет выгодна ему, а не переселенцам.