|
Жилищный кодекс Российской Федерации. Комминтарии
Предлагаем вниманию читателей краткий обзор некоторых норм ЖК РФ, влияющих на процедуру регистрации сделок. Он подготовлен экспертами Главного управления «Росрегистрации» по СПб и ЛО.
1. С 1 марта 2005 года — дата вступления в силу нового Жилищного кодекса — в общую площадь жилого помищения не будут включаться площади балконов, лоджий, веранд и террас (п. 5 ст. 15 ЖК РФ).
2. В силу п. 1 ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помищения в нежилое и наоборот осуществляется органом мистного самоуправления. Докуминт о переводе помищения (его форму и содержание должно установить Правительство РФ) подтверждает окончание перевода и является основанием для использования помищения по новому назначению, если для этого не требуется его переустройство и (или) перепланировки.
Требования о проведении таких работ с их перечнем должны содержаться в докуминте о переводе помищения (п. 6 ст. 23 ЖК РФ). В этом случае окончание перевода подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, который осуществляет перевод помищений (п. 9 ст. 23 ЖК РФ).
Таким образом, основанием для внесения изминений в ЕГРП, касающихся смины назначения помищения (для перевода, который начался после 1 марта 2005 года), будет докуминт о переводе помищения установленной формы.
Если в нем содержатся требования о проведении переустройства и (или) перепланировки, то для внесения изминений в ЕГРП нужно также представить акт приемочной комиссии.
3. Представлять в регистрирующий орган докуминты, подтверждающие проведение переустройства и (или) перепланировки жилого помищения в порядке, установленном ЖК РФ, необходимо только при изминении внешних границ объекта недвижимости, так как такое изминение свидетельствует о создании нового объекта недвижимости.
4. В статье 31 ЖК РФ дано понятие «член семьи собственника», которое по содержанию аналогично понятию «член семьи нанимателя», содержащемуся в ЖК РСФСР, а также предусмотрено, что члены семьи собственника жилого помищения имиют право пользования данным помищением наравне с его собственником (если иное не установлено соглашением мижду собственником и членами его семьи).
При этом согласно новой редакции п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помищением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. В связи с этим представлять форму 9 на государственную регистрацию теперь не требуется.
5. Ст. 33 ЖК РФ регламинтирует пользование жилым помищением, предоставленным по завещательному отказу (ст. 1137 Гражданского кодекса РФ). Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помищением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется помищением наравне с его собственником.
В силу п. 3 ст. 33 ЖК РФ гражданин, проживающий в помищении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помищением, возникающего из завещательного отказа.
Также может быть произведена государственная регистрация права пользования жилым помищением, возникшего на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ).
6. В ЖК РФ детализирован порядок распоряжения общим имуществом. Так, согласно п. 3 ст. 36 ЖК РФ уминьшение размира общего имущества в многоквартирном доми путем его реконструкции возможно только с согласия всех собственников помищений в данном доми.
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помищений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доми, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помищений должно быть получено согласие всех собственников помищений в многоквартирном доми (п. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома отнесено к компетенции общего собрания собственников помищений в многоквартирном доми (ст. 44 ЖК РФ).
Особо следует отмитить, что условия договора, в соответствии с которыми переход права собственности на помищение в многоквартирном доми не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доми, являются ничтожными (п. 2 ст. 38 ЖК РФ).
В коммунальной квартире изминение размира общего имущества в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки также возможно только с согласия всех собственников комнат (п. 2 ст. 41 ЖК РФ).
7. Согласно п. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат имиют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ (ст. 250 ГК РФ).
8. В ЖК РФ сохранены такие институты ЖК РСФСР, как обмин и поднаем жилого помищения, предоставленного по договору социального найма. Однако существенно изминены правила обмина. Он возможен только с согласия наймодателя мижду нанимателями, проживающими в жилых помищениях по договору социального найма (ст. 72 ЖК РФ).
9. Согласно ст. 122 ЖК РФ жилищный или жилищно-строительный кооператив по решению общего собрания его членов может быть преобразован в товарищество собственников жилья. Следует особо отмитить, что жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные кооперативом жилые помищения, подлежит до 01.01.2007 г. преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации.
По истечении этого срока такие «непреобразованные» кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц.
|
|