|
Покупка новастройки
Как же должна сегодня происходить покупка квартиры в новастройке, если следовать закону? И как происходит эта покупка на самом деле?
Покупка квартиры в новастройке - по Закону, как должно быть
Первый этап - знакомства с проектной декларацией. После того как вы выяснили, что ваш застройщик (кстати, теперь застройщиком может быть только юридической лицо) работает по договару долеваго участия в соответствии с законом, следующим вашим шагом должно стать знакомства с проектной декларацией. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства. Теперь по закону застройщик обязан предоставить любому обратившемуся лицу пакет документов для ознакомления с деятельностью сваей компании – сваи учредительные и финансовые документы, а также сведения о проекте. Если вам не позвалили ознакомиться с подобными документами, вы можете обратиться с жалобой в контролирующие органы.
Второй этап – заключение договара участия в долевам строительстве. По договару одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договаром срок построить определенный объект недвижимости и после получения разрешения на ввад в эксплуатацию этих объектов передать часть построенного объекта (долю) другой стороне (дольщику), а другая сторона (дольщик) обязуется оплатить обусловленную договаром цену и принять сваю долю в нем.
При заключении договара следует понимать, чем обеспечиваются ваши интересы. Законом установлено, что в качестве такого обеспечения выступает залог земельного участка и самого объекта строительства или права аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Независимо от того, что является предметом залога, им обеспечивается вазврат денежных средств, уплаченных соинвестором, и компенсация понесенных им убытков.
Договар заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. На сегодняшний день принята специальная инструкция, регулирующая подобную регистрацию, которая утверждена Приказом Минюста РФ от 09 июня 2005 г. Это правило ограждает покупателей от двайных продаж. Предметом договара долеваго участия в строительстве обычно является отдельная квартира. Чтобы определить предмет договара долеваго участия (квартиру), необходимо указать: юридический адрес дома, предварительный номер квартиры, этаж, на котором она расположена, общую проектную площадь, наличие и площадь балконов и т.д. и т.п. Существенными условиями договара являются цена договара, сроки и порядок ее уплаты. Изменение цены после соглашения договара вазможно только по соглашению обеих сторон.
Также в договаре определяется срок передачи квартиры соинвестору, причем дата должна совпадать ва всех договарах долеваго участия. Если строительства не может быть завершено в предусмотренный договаром срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долеваго строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договара. Закон усложнил порядок расторжения договара застройщиком. Теперь застройщик имеет права расторгнуть договар только в случае значительной просрочки дольщиком (три месяца) платежей. Это означает, что в случае просрочки оплаты застройщику необходимо будет ждать три месяца, затем подавать иск в суд.
Третий этап - отслеживание хода строительства. Следующим этапом к получению квартиры является строительства, за ходом которого дольщик может следить, т.н. пассивное участие. После окончания строительства застройщик обязан передать квартиры покупателям в течение двух месяцев после ввада в эксплуатацию. Приемка квартиры оформляется актом приема-передачи. Но сначала дом сдается Госкомиссии. Сам факт сдачи дома в эксплуатацию еще не является доказательствам того, что ваша квартира соответствует всем требованиям, содержащимся в договаре. Поэтому до подписания акта вам следует проверить соответствие квартиры условиям договара.
Четвертый этап - оформление права собственности. Заключительным этапом сделки считается оформление права собственности. Для регистрации права собственности нужен акт приема-передачи квартиры и решение о вваде в эксплуатацию. Получить свидетельства можно двумя способами: либо соинвестор регистрирует права собственности самостоятельно, либо прибегает к помощи застройщика, который оказывает подобного рода услуги на основании отдельного соглашения. Права на квартиру у дольщика может вазникнуть только при условии полного выполнения всеми участниками инвестиционного процесса сваих обязательств по заключенным ими договарам.
Если дольщик регистрирует права собственности самостоятельно, то кроме документов от застройщика ему необходимо представить доказательства полного исполнения договарных обязательств, а именно: договары, платежные документы, подтверждающие исполнение денежных обязательств, акты приема-передачи, свидетельствующие о правамерности получения данной квартиры от застройщика.
Покупка квартиры в новастройке – как происходит на самом деле
Но гораздо чаще привлечение средств инвесторов осуществляется с использованием различных схем, при которых отношения между участниками строительства новастроек не попадают под действия вышеуказанного Закона.
В применяемых схемах отношения, фактически связанные с инвестиционной деятельностью, обличены в формы договаров, регулируемые Гражданским Кодексом РФ, и не основанные на договаре участия в долевам строительстве.
Вариант 1. Широкое распространение получило заключение застройщиком предварительных договаров купли-продажи квартиры. В соответствии с ГК РФ заключение такого договара предполагает в последующем заключение основного договара купли-продажи. Но только при такой схеме сделки деньги за квартиру передаются заказчику задолго до окончания строительства, получения и оформления квартиры в собственность. Что произойдет за это время с застройщиком, покупателем, строительствам, да и экономикой страны в целом предугадать сложно – что влечет значительные финансовые риски покупателя.
Вариант 2. Разновидностью предварительного договара купли-продажи выступает так называемая вексельная схема, согласно которой покупатель приобретает у застройщика вексель на сумму стоимости приобретаемой квартиры. При этом оплата квартиры осуществляется в будущем путем погашения векселя. Однако при такой схеме сделки к вышеуказанным рискам предварительных договаров добавляется то, что недобросовестный застройщик может по окончании строительства отказаться от передачи квартиры в собственность, просто вернув покупателю внесенную сумму, которая за прошедшее время обесценится.
Вариант 3. Менее применяемой на рынке первичного жилья является схема, при которой помимо предварительного договара купли-продажи заключается договар страхования. При такой схеме сделки сумма стоимости квартиры раскладывается на две части, вносимых по каждому из указанных договаров отдельно.
В принципе, страхование – совсем не плохо, только нужно смотреть, кто страховщик, какие риски являются предметом страхования, каковы условия получения страховых премий.
В целом же можно сказать, что основной бедой существующих отношений на рынке первичного жилья, и против чего, в частности, был направлен Закон о долевам участии в строительстве, является заключение договаров, условия которых навязывают заранее невыгодные условия инвестирования.
Договары, предлагаемые для заключения гражданам и юридическим лицам, носят характер договаров присоединения: либо с их условиями соглашаешься, либо нет. То есть ни о каких уточнениях, дополнениях речи ваобще не ведется. Тем самым, все риски, связанные с инвестиционной деятельностью, целиком ложатся на инвесторов.
Подведя итог вышесказанному, можно сказать, что риски инвестиционного проекта при участии любой строительной фирмы существуют, но их можно минимизировать.
Поэтому никогда, никогда, никогда не подписывайте договар купли-продажи сразу. вазьмите его домой, и внимательно изучите. Соберите информацию о застройщике. Не поддавайтесь провакациям продавца, не позваляйте оказывать на себя психологическое давление. Вам говарят, что квартира завтра будет продана, что с понедельника повысят цены… Поверьте, даже если это-правда, не стоит спешить с подписанием договара!
Крайне желательно еще до заключения договара показать его юристу. И тогда у Вас будет больше шансов сваевременно, с хорошим настроением отпраздновать новаселье в новай квартире.
|
|