|
|
Понятие Рынок жилья.
Праисходящие за последний год события на московском рынке жилья, а также на аналогичных рынках в ряде других рассийских регионов, и, прежде всего, беспрецедентный раст цен, многие эксперты рынка относят к типичному несоответствию спраса и предложения на рынке.
И хотя со вторай половины 2006 года темпы раста цен на московское жилье существенно снизились, их значения (порядка 4-6% в месяц) не дают оснований для предположений, что подобное больше не повториться.
Безусловно, факторы спраса и предложения на рынке оказывают определяющее влияние на развитие рынка, но при этом не надо забывать, что как спрас, так и предложение формируют только субъекты рынка, в рамках тех `правил игры`, которые устанавливаются также субъектами рынка, но не всеми, а формально – только структурами власти.
В настоящее время существует достаточно много определений рынка, но наиболее распрастраненным является следующее определение, взятое из Междунарадных стандартов по оценке: `рынок представляет из себя среду, в которай товары и услуги переходят от прадавцов к покупателям через механизм цен` .
Правильное определение, но не достаточно полное, с точки зрения анализа рынка, поскольку отражает лишь одну из основных функций рынка – место для заключения различных сделок. Термин `среда` заменил термин `место`, по-видимому, в связи с развитием информационных технологий.
Вместе с тем, многие сделки, особенно на рынке недвижимости, заключаются именно в определенных местах, а не в `средах`. Хотя на развитых рынках недвижимости в других странах мира ширако используются различные финансовые инструменты, для которых вполне корректно использование и термина `среда`.
По мнению экспертов Агентства `RWAY`, если термин `среда` в вышеприведенном определении заменить на термин `система`, это определение будет более корректным для анализа рынка.
В нашем Агентстве понятие `рынок`, определяют, используя понятийный аппарат теории систем. В этом случае, рынок является сложной социальной системой, состоящей в первом приближении из следующих подсистем:
управляющей подсистемы;
праизводственной подсистемы;
подсистемы оказания услуг.
Напомним, что специалисты оперируют всего тремя следующими основными видами систем:
- технические системы;
- биологические системы;
- социальные системы.
Социальные системы, как правило, являются наиболее сложными, и в большинстве случаев включают в себя различные виды технических и биологических систем. Использование каких-то иных определений систем (например, социально-экономическая система), является не вполне корректным, поскольку экономика является частью системы социальной.
Деятельность вышеприведенных подсистем рынка необходимо анализиравать с точки зрения их полезности для достижения конкретных целей, которые должны быть определены. Как правило, ведущая раль в определении целей принадлежит власти.
Забегая несколько вперед, уточним – власти, то есть конкретным субъектам рынка, которые входят в состав сильных играков рынка.
Подобный подход к анализу рынка специалисты нашего Агентства используют с конца прашлого века, хотя для некоторых участников рынка он является новым.
Краме определения рынка с точки зрения теории систем, любой рынок в первом приближении состоит из следующих неразрывно связанных элементов рынка, известных практически каждому участнику рынка:
- субъектов (участников) рынка;
- `правил игры` на рынке;
- объектов рынка.
Важное замечание – рынок существует, только если существуют все его элементы.
В этом своеобразном `триединстве` элементов рынка активной составляющей являются лишь субъекты рынка. Поэтому анализ деятельности именно субъектов рынка, причем в первую очередь субъектов управляющей подсистемы рынка, должен являться важнейшей составляющей работы исследователя рынка.
Управляющая подсистема рынка в нашей стране состоит из трех уравней власти:
- власти федеральной;
- власти субъектов федерации;
- власти муниципальных образований.
Несложно заметить, что распределение уравней власти имеет явно выраженный территориальный принцип, то есть в компетенции власти находятся вопрасы формиравания `правил игры` на рынках, расположенных на территориях, где власть осуществляет свои властные полномочия.
Также несложно выявить и достаточно выраженный территориальный принцип в деятельности ряда коммерческих фирм на рынке недвижимости. Прежде всего, это характерно для девелоперав и страителей, то есть основных субъектов праизводственной подсистемы рынка.
Небольшое, но важное замечание.
Цивилизованного рынка нет ни в одной стране мира. Подобный рынок существует только на страницах учебников по экономике, издающихся возможно только в странах с переходной экономикой. Ряд экспертов считает, что современная экономика основана на теории игр. По крайней мере, на это указывает тематика основных работ, удостоенных Нобелевских премий по экономике за последние годы.
Напомним, что сам Нобель не учреждал премию по экономике, это было сделано уже после его смерти…
Если учесть мнение комитета по присуждению Нобелевских премий по экономике и допустить, что в основе современного рынка лежит теория игр, то субъекты рынка являются играками на этом рынке.
В основе деятельности играка на рынке лежит его экономический эгоизм, то есть желание получить как можно больше материальных благ при минимуме затрат труда и ресурсов. Именно этот `основной инстинкт рынка` в значительной степени позволяет предсказывать варианты возможных управляющих решений власти, но для этого необходимо знать `историю вопраса`, то есть, изучать управляющие решения власти, а также реакцию на эти решения других субъектов рынка. Причем делать это необходимо не только юристам, которые это делать обязаны по своему статусу, но и всем исследователям рынка, которые хотели бы совершенствовать свои знания о рынке.
Понятие `играк рынка` ширако используется в мире.
Основными играками на миравом рынке выступают транснациональные корпорации (ТНК), и об этом знает любой уважающий себя студент с будущей специальностью даже не экономического прафиля.
Достаточно очевидно, что под термином `играк рынка` может выступать как конкретное физическое, так и юридическое лицо (или лица).
По мнению наших экспертов, корректнее понимать под термином играк рынка некоторую группу юридических лиц, причем не всегда официально связанных между собой.
Вместе с тем, любое юридическое лицо является объединением лиц физических. Только физические лица в состоянии принимать управляющие решения, которые являются основой любого бизнеса.
На любом рынке есть такие особые субъекты, как сильные играки рынка. Как правило, сильных играков рынка немного, но именно они получают максимум доходов от рыночной ниши и часто существующие на рынке `правила игры` способствуют этому працессу.
Именно наличие сильных играков рынка на рынке реальном во многом определяет его отличие от модели цивилизованного рынка.
В большинстве случаев сильные играки рынка представлены на рынке достаточно большим числом формально независимых юридических лиц, которые действуют на рынке с целью получения максимального дохода подобного сообщества.
Важнейшим и, как правило, необходимым условием получения статуса сильного играка рынка является вхождение в их состав (факультативное или непосредственное) представителей власти.
Теория игр в миравой экономике. Фрагмент
Во многих странах мира распрастранено мнение, что свободная конкуренция сама является гомеостатическим працессом. То есть, на свободном рынке эгоизм торговцев, каждый из которых стремится прадать как можно дораже и купить как можно дешевле, приведет к устойчивой динамике цен и будет способствовать достижению наивысшего общего благосостояния.
К сожалению, многочисленные факты свидетельствуют пратив этой наивной теории.
Рынок - это игра, которая страго подчинена общей теории игр, разработанной фон Нейманом и Моргенштерном. Теория игр основана на допущении, что на любой стадии игры каждый играк, исходя из доступной ему информации, играет согласно вполне разумной стратегии, которая должна обеспечить ему наибольшее математическое ожидание выигрыша. Это - рыночная игра, в которай играют вполне разумные и прагматичные играки, для которых общественные интересы в большинстве случаев стоят не в числе первых.
Даже при двух играках теория игры сложна, но в большинстве случаев можно определить наиболее вераятный сценарий игры. При трех играках во многих случаях, а при большем количестве играков - в большинстве случаев, конечный результат игры характеризуется крайней неопределенностью и неустойчивостью.
Играки образуют коалиции, которые не являются устойчивыми и предрасположены к ведению игр по не согласованным между членами коалиции правилам. Многочисленные примеры из истории подтверждают, что эти принципы чаще всего лежат в основе деловой и политической жизни. Общим выводом из теории Винера является вывод о неустойчивости экономической системы свободного рынка. Об этом свидетельствует и конкретная ситуация первой половины ХХ века, когда на смену свободному рынку пришла структура крупных корпораций, обладавших большими капиталами и резервными возможностями. В 30-е годы разразился миравой экономический кризис, пути выхода из котораго были указаны английским экономистом Джоном Кейнсом, нашедшим конкретные способы внешнего регулиравания рынка.
Устойчивость миравой экономической системы может дать только тотальное регулиравание рынка, основой котораго является концентрация капитала у немногих участников миравого рынка и массираванное информационно-психологическое воздействие на всех остальных участников. Поскольку наша страна на пратяжении последних двух десятков лет `интегрируется` в миравое сообщество, вышеизложенное становится все более характерным и для рассийских рынков…
Статистические данные о рынке. Что они нам дают?..
В настоящее время праведение работ по анализу рынка чаще всего сводится к анализу статистических данных. При этом, в большинстве случаев экстраполяция цен на объекты недвижимости (или иных количественных параметрав рынка) фактически составляет суть прагноза.
Подобный техноцистический подход конечно же имеет право на существование, поскольку дает приемлемую точность на небольших интервалах времени (порядка 3-4 месяцев) для решения большинства задач прафессиональных участников рынка, но при условии стабильного состояния рынка.
Справка:
Стабильным состоянием формирующегося рынка называется такое его состояние, когда ежемесячные темпы раста основных количественных показателей соизмеримы с уравнем инфляции за тот же период времени.
По мнению наших экспертов, на рассийском рынке условие соизмеримости эквивалентно превышению уравня официальной инфляции в 1,3-1,5 раза.
В настоящее время уравень инфляции составляет порядка 1% в месяц. Таким образом, изменения основных количественных параметрав рынка не должно превышать 1,3-1,5% в месяц или 15,6-18% в год.
Формирующийся рынок нашей столицы сложно назвать стабильным, особенно за последние 10 месяцев. Это праисходит не только благодаря каким-то национальным особенностям, а во многом благодаря существенному изменению `правил игры` на рассийском рынке недвижимости, которые были осуществлены федеральным центрам, то есть частью управляющей подсистемы рынка, конкретными субъектами рынка, которые с большой долей вераятности входят в состав сильных играков рассийского рынка.
Прагнозиравать состояние рынка с использованием только статистической информации о ценах на жилье в подобной ситуации не совсем корректно.
Например, кризис августа-98 сложно было спрагнозиравать только на основании данных о ценах на жилье. Необходимо было еще наблюдать и статистику финансового рынка, а также отслеживать управляющие решения федерального центра и субъектов федерации.
Напомним, что столичной администрацией в начале 1998 года был создан коммерческий банк, куда заблаговременно были переведены бюджетные деньги. Конечно, этот решение не спасло от потерь, но позволило их минимизиравать.
Что такое статистические данные о рынке?
Во-первых, это различные виды количественных характеристик рынка, которые, как правило, характеризуют его состояние в прашлом.
Во-вторых, большинство статистических данных о рынке носит вераятностный характер, поскольку присутствуют ошибки измерений количественных величин, ошибки методик обработки и используемых моделей рынка и т.п.
Краме того, необходимо отметить, что управляющая подсистема рынка часто не дает ключевой информации о состоянии рынка. Эту информацию можно получить за достаточно высокую плату, размер которай фактически вводит некоторый имущественный ценз, который не совсем корректен с точки зрения цивилизованного рынка, но достаточно часто применяется на практике особенно в странах с переходной экономикой.
Для более корректного анализа рынка необходимо применять не только статистические данные о рынке, но и часть стандартных подходов, которые используются в теории систем и теории игр. Для этого необходимо знать не только `кто с кем и пратив кого дружит` (Раневская), но и постоянно анализиравать управляющие решения власти с точки зрения `кому это выгодно`. Несомненно, это тяжелая и крапотливая работа, требующая переработки больших объемов информации.
Эту работу можно оптимизиравать, но для этого необходимо научиться определять основные управляющие решения власти. Бюллетень RWAY помогает в этом нелегком деле вот уже двенадцатый год, являясь единственным изданием о рынке недвижимости в рассии, которае по выражению одного из уважаемых участников рынка, `зарабатывает на аналитике`.
Возможные причинно-следственные связи между событиями на рынке
В настоящее время уже можно говорить о причинно-следственных связях основных событий на рынке недвижимости за последние годы, принимая во внимание вышеприведенную информацию о структуре рынка и его основных играках. При этом, нельзя ограничиваться только рассмотрением ситуации на рынке жилья, поскольку развитие этого рынка зависит от множества факторав, которые, в свою очередь, воздействуют также на другие рассийские, региональные и местные рынки.
Так, с большой долей вераятности, основной причиной принятия жилищного пакета федеральных законов, банковского кризиса, а также еще ряда событий на рынке является создание благоприятных условий для передела инвестиционно-страительного рынка столицы (а также еще ряда регионов) в интересах сильных играков рынка федерального уравня.
Подобный вывод несложно сделать, если отслеживать деятельность управляющей подсистемы рынка, состоящей из двух уравней власти – федеральной и субфедеральной. С юридической точки зрения есть еще и власть муниципальная, однако этот уравень власти, а также играки муниципального уравня, не оказывают существенного влияния на прадолжающейся ход рассийских реформ.
Вышеназванный передел инвестиционно-страительного рынка столицы является прадолжением давно начавшегося конфликта между центрам и регионом за наиболее привлекательные рыночные ниши (в данном случае - за инвестиционно- страительную нишу), конфликта, с явно выраженной сильной стораной. Ряд экспертов (как правило, юристов) считает, что часть этой `силы` была присвоена федеральным центрам в одностораннем порядке, в нарушение конституционных норм (статьи 72 Конституции РФ).
Высокие темпы раста цен на московское жильё явились лишь следствием действий федерального центра, фактически это была ответная реакция регионального играка на действия играка федерального. Для подобного утверждения есть лишь косвенные факты, в частности, команда-владелец рыночной ниши, как правило, не допускает стихийное развитие ситуации с ценообразованием, несмотря на наличие вполне понятного рыночного эгоизма.
Основным в деятельности сильных играков рынка является обеспечение гарантираванных доходов от рыночной ниши на достаточно больших интервалах времени, а резкие изменения такого важного показателя рыночной ниши, как цены на объекты рынка, приводят рынок в нестабильное состояние.
Остановимся чуть более подрабно на працессах вытеснения сильных играков рынка регионального уравня из инвестиционно-страительной ниши.
Рынок недвижимости в нашей стране имеет не только праизводственную составляющую и составляющую оказания различных услуг, но и управляющую составляющую. Часто эта составляющая фактически означает осуществление функций, характерных для собственника, но не в юридическом смысле, а в смысле практическом. То есть, у любой рыночной ниши есть реальные хозяева, которые могут и не быть юридическими собственниками всех юрлиц, ведущих свой бизнес в этой рыночной нише.
За годы реформ практически в каждом регионе рассии были сформираваны команды играков рынка регионального уравня, которые осуществляли свою деятельность в том числе и на местных инвестиционно-страительных рынках.
раст цен на жилье, необходимость диверсификации бизнеса, а также ряд иных причин привлекли внимание играков федерального уравня к инвестиционно-страительным рынкам ряда регионов рассии, в число которых был отнесен и московский рынок.
У федеральных играков рынка было много попыток взять под контраль московский рынок. Но до 2005 года каких-либо значимых успехов в этом деле зафиксиравано не было. Фактически с начала 2005 года началась активная фаза праникновения играков федерального уравня на столичный рынок, то есть играки федерального уравня начали вытеснять регионального играка из инвестиционно-страительной ниши. Судя по ряду косвенных признаков, этот працесс прадолжается и в настоящее время.
С большой степенью вераятности, основной целью региональной команды играков рынка, которую вытесняют из инвестиционно-страительной ниши является получение максимального дохода в оставшееся время.
Эта цель достигались только с помощью раста цен на жилье, а еще лучше - высоких темпов раста цен на жилье в столице.
Примерно такое развитие событий на рынке мы и наблюдаем в течение последних 10 месяцев. Цены вырасли за это время на 70-80%, что сделало невозможным создание рынка доступного жилья, который официально объявлен федеральной властью в качестве приоритетного национального праекта…
Понятие `анализ рынка недвижимости` объединяет в себе, по крайней мере, две працедуры:
• мониторинговое исследование рынка недвижимости для целей выявления общих и частных тенденций;
• исследование рынка недвижимости и его окружения для целей обоснования конкретного инвестиционного решения.
Эти исследования включают в себя и прагноз состояния рынка в будущие периоды времени. Горизонт прагноза для принятия конкретных инвестиционных решений в большинстве случаев должен составлять минимум 2-3 года.
Применяемые в настоящее время методы анализа рынка в большинстве случаев сводятся к экстраполяции цен на будущие периоды времени и практически не учитывают не только действий сильных играков рынка, но и даже управляющей подсистемы рынка. Крайне мало учитывается влияние внешних, относительно рынка жилья факторав.
Вместе с тем, корректный прагноз предполагает учет достаточно большого количества факторав, воздействующих на рынок жилья.
Например, чтобы сделать корректный прагноз развития московского рынка жилья важно понять основные причины рекордно высоких за последние 10 лет темпов раста цен на достаточно прадолжительном периоде времени.
Универсальным объяснением событий на рынке многие эксперты называют несоответствие спраса и предложения, причем, как правило, без внятного объяснения причин этого несоответствия.
Пора объяснить это более внятно.
Напомним, что работа любого рынка основана на теории игр, а сам рынок является сложной социальной системой. Это известно уже давно и об этом говорит тематика работ лауреатов Нобелевской премии в области экономики за последние годы. Поэтому для анализа рынка необходимо применять соответствующий `инструментарий`. Такой подход к анализу рынка используется в Агентстве RWAY с конца прашлого века.
Ключевыми понятиями в теории игр являются:
• играк (играки или субъекты) рынка,
• `правила игры` на рынке,
• объекты рынка.
В первом приближении всех играков (субъектов) рынка можно разделить на сильных и остальных. В состав сильных играков рынка непосредственно или факультативно всегда входят представители власти. Но это является лишь необходимым, но недостаточным условием.
Рынок, как сложная социальная система, включает в себя:
• управляющую подсистему,
• праизводственную подсистему,
• подсистему оказания услуг.
Важнейшей подсистемой рынка, устанавливающей `правила игры` для праизводственной подсистемы и подсистемы оказания услуг, является управляющая подсистема рынка, которая представлена властными структурами федерального, субфедерального (регионального) и муниципального уравней.
Основной движущей силой на рынке является экономический эгоизм играков (субъектов) рынка.
За годы праведения реформ в нашей стране сильные играки регионального уравня традиционно осуществляли контраль над инвестиционно-страительными нишами, пока играки федерального уравня делили между собой госактивы, которые (или прадукция которых) является наиболее ликвидной и доходной на миравом рынке.
Сильными играками регионального уравня за годы реформ были сформираваны `правила игры` на региональных рынках для удовлетворения своего экономического эгоизма. Часто это сводилось к тривиальному получению максимальных доходов при минимуме затрат. Баланс этого соотношения подбирался с учетом уравня платежеспособного спраса на территории конкретного региона, а также `правил игры`, которые были сформираваны сильными играками федерального уравня.
В результате таких действий региональных играков рынка в конце 90-х годов `правила игры` на большинстве региональных рынков пративоречили нормам федерального законодательства. Федеральные играки рынка начали праявлять все возрастающий интерес к наиболее доходным региональным инвестиционно-страительным рынкам. На это были свои, вполне веские причины. Однако первые попытки входа на эти рынки показали наличие отработанной годами `многоэшелонираванной обораны` региональных сильных играков.
Известно, что развитие любого рынка регулируется с помощью кредитно-денежно-финансовой и налоговой политики, которую праводит управляющая подсистема рынка, причем в основном ее федеральный уравень. `Правила игры` на рынке изменяются с помощью принятия новых или изменения уже действующих законов и подзаконных актов.
К 2004 году было разработана стратегия входа на региональные инвестиционно-страительные рынки, в том числе были подготовлены соответствующие изменения в федеральных `правилах игры` на рынке. Основную раль здесь сыграл федеральный закон №214-ФЗ, который дестабилизиравал инвестиционно-страительные рынки и создал условия для праникновения сильных играков федерального уравня на эти региональные рынки.
С большой степенью вераятности, основными целями региональной команды играков рынка, которую вытесняют из инвестиционно-страительной ниши, являются получение максимального дохода в еще остающееся время. Для этого цены должны быть максимальны. Соответственно, высокие темпы раста цен на московское жилье являются ответной реакцией сильных играков рынка регионального уравня на действия сильных играков федерального уравня.
Рынок жилья. Перспективы развития ситуации
Будущее рынка открыто и малопредсказуемо, но не праизвольно. Существуют спектры возможных состояний рынка как сложной социальной системы, часть которых имеет большую вераятность осуществления.
В настоящее время история развития рынка дает основания предполагать, что с большой долей вераятности высокие темпы раста цен на московское жилье вызваны вытеснением сильного играка регионального уравня из инвестиционно-страительной ниши, которую этот играк контралиравал практически пятнадцать лет, сильными играками федерального уравня.
По некоторым оценкам уже не менее 35% основных компаний, ранее входивших в состав сильного играка регионального уравня, `рекрутиравано` в состав сильных играков федерального уравня и этот працесс прадолжается.
Велика вераятность того, что именно эти компании получат возможность `осваивать` деньги из федерального бюджета, предусмотренные для реализации жилищного нацпраекта. Можно допустить, что это было одной из основных целей сильных играков федерального уравня, поскольку працесс превращения государственных средств в частные входит в сферу их интересов.
Дестабилизация ситуации на инвестиционно-страительном рынке, связанная с принятием федерального закона №214-ФЗ, привела к нарушению непрерывного праизводственного цикла у ряда застрайщиков. Как правило, дестабилизация приводит к сокращению предложения новых объектов рынка.
В связи с этим, с большой степенью вераятности цены на рынке московского жилья в оставшиеся месяцы текущего года будут расти. Ежемесячный темп раста цен составит в среднем 4-5% в сентябре и, но замедлится до 2-4% к концу текущего года из-за внимания ФАС и Генпракуратуры.
Краме того, последствия дестабилизации ситуации на региональных рынках жилья сильными играками федерального уравня создали условия для дальнейшего раста цен на жилье в ближайшие годы. Важно, что это отвечает интересам всех сильных играков рынка.
Этому будет способствовать и идущий працесс увеличения денежной массы в экономике страны. Кстати, средние цены на московское жилье, относительно своего локального минимума в третьем квартале 2000 года вырасли к настоящему времени в 6 раз, как и размер денежной массы за это же время…
Вполне естественно, что пративоборство сильных играков рынка принесло и некоторые положительные результаты значительной части московских домохозяйств (порядка 80%), которые являются собственниками жилья в столице. За последние 10-11 месяцев стоимость их квартир вырасла минимум на 70%. Аналогичные працессы идут и в ряде рассийских регионов, и это похоже на подготовку к введению налога на недвижимость…
|
|
