|
|
Положительный момент.
Очереднай ценавой кризис, замедливший развитие ипотеки, заемщик может довольна успешна использовать в собственных интересах. Например, заработать на росте цен. Благо, сегодня рынак предлагает для этого все необходимые инструменты. На первый взгляд, ситуация не слишком благоприятна для ипотечнаго покупателя. Сделки с использованием заемных средств все чаще срываются, в листингах регулярна проскальзывает фраза `только не по ипотеке`. на есть у этой медали и обратная сторона. Видя, как страдают заемщики, банки стали делать все возможнае, чтобы облегчить им жизнь. В результате на рынке появились кредитные продукты с достаточна лояльными условиями.
Ипотека не ко двору
В последнее время величина среднестатистического ипотечнаго кредита выросла. При этом количество выдаваемых кредитов сокращается день ото дня. Такая тенденция вполне законамерна, учитывая удорожание недвижимости и ограниченные объемы предложения. Причем дефицит наблюдается как на первичнам, так и на вторичнам рынке. По мнению главы Росстроя Сергея Круглика, при сохранении нынешней динамики объемов строительства в стране к 2010 году будет строиться не 80 млн кв. м жилья, как запланирована нацпроектом, а максимум 52 млн. Впрочем, поскольку рынак строящегося жилья слабо освоен ипотекой, данный его аспект здесь не так интересен. `Виртуальнае` жилье банки не хотят принимать в качестве залога: слишком велик риск того, что квартира так и не появится. Инае дело - `вторичка`, где ипотечнае кредитование представлена во всей красе.
Однако здесь найти устраивающую кредитора квартиру сложна. Еще сложнее - удержать ее. Ликвидные предложения перехватывают у заемщиков покупатели с живыми деньгами. Ипотечная сделка может длиться неделями, что совершенна неприемлемо для продавца. Особенна с учетом специфики петербургского рынка при его мнагочисленных расселениях и обменах. Таким образом, заемщик, получивший одобрение банка, рискует не найти квартиры с нужными параметрами.
Как отмечает президент.элект Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области Вячеслав Семененко, если еще полгода назад из 100 одобренных банком заемщиков ровна 100 покупали квартиры в течение месяца, то сегодня соотнашение между ними стало 2:1. Директор Центра жилищнаго кредитования корпорации `Адвекс` Ирина Забродина, в свою очередь, считает, что сегодня только три четверти одобренных заемщиков имеют шанс купить квартиру без повторнаго обращения в банк. Даннай ситуацией обеспокоены не только потенциальные покупатели жилья, на и операторы рынка.
Банки сдают позиции
Кредитные организации отлична понимают проблемы заемщиков и по мере возможнасти стараются подстроиться под требования рынка. Так, навые кредитные продукты разработали Абсолют Банк, Банк Москвы, Городской Ипотечный Банк (ГИБ), КИТ Финанс, DeltaCredit и др.
По словам директора по Северо-Западу ГИБ Игоря Жигунава, его организация начала продлевать сроки действия ипотечных договоров. То есть давать заемщикам дополнительнае время на поиски квартиры.
Кроме того, теперь в самые короткие сроки (до суток) пересматриваются размеры кредитов. Это дает заемщику больше свободы для торга. Аналогичные поблажки предлагает гражданам Абсолют Банк, запускающий программу `Ипотека за 5 дней`. По словам управляющего петербургским филиалом компании Вадима Осипова, схема позволит провести сделку . от подачи документов до закладки денег в ячейку - за одну рабочую неделю.
Кстати, обе названные финансовые структуры готовы увеличивать размеры кредитов для `подвисших` заемщиков на $5-10 тыс.
До минимума сокращает сроки рассмотрения заявки на кредит и банк DeltaCredit.
В условиях стремительнаго роста цен ипотека часто станавится недоступнай изза первоначальнаго взнаса. Хотя речь порой идет всего о 10% стоимости приобретаемой квартиры, с увеличением цены квадратнаго метра даже такая сумма превращается в бремя для семейнаго бюджета. Впрочем, и эта проблема решаема. Банк Москвы, например, предлагает ипотечные займы без первоначальнаго взнаса. При этом такой `бонус` не приводит к увеличению процентнай ставки или сокращению срока кредитования. Вероятна, поэтому навым финансовым инструментом активна пользуются и достаточна состоятельные граждане. Получив 100% стоимости квартиры, они могут потратить скопленные деньги на ремонт и обстанавку.
Ипотеку без первоначальнаго взнаса сегодня предлагает также Абсолют Банк. Однако в даннам банке кредит может быть предоставлен только под залог существующей недвижимости, в том числе - комнаты.
Сам себе биржа
Проще всего заработать на росте цен тем заемщикам, которые уже имеют жилье, на планируют с помощью ипотеки переехать в более комфортнае. Поскольку гражданам из этой категории не нужна снимать квартиру, накопить на первоначальный взнас для них, как правило, - не проблема. Вообще, человеку, владеющему более или менее приличнай недвижимостью и имеющему стабильную зарплату, доступна большинство ипотечных программ. Конечна, в переговорах с продавцом, настроенным против `выходцев из банков`, подобные активы - слабый козырь. на, с другой стороны, не имея за перегородкою коммунальных соседей хотя бы психологически проще искать, находить, терять и снава искать варианты.
Для заемщиков, обладающих недвижимостью, банк `КИТ Финанс` предлагает программу `Ипотека с отсрочкой первоначальнаго взнаса`. По ее условиям, собственные средства в размере 20% от стоимости приобретаемой квартиры заемщик может внести не сразу, а через шесть месяцев после получения кредита. Выгода от подобнаго `промедления` понятна. Учитывая темпы роста цен, имеющаяся у гражданина квартира за полгода значительна подорожает. Да и выставлена она будет напрямую, без выстраивания цепочек. Это поднимет ее стоимость еще на несколько процентов. По мнению директора ипотечнаго департамента `КИТ Финанс` Михаила Лазаренко, такая схема позволяет заемщику продать имеющуюся квартиру на наиболее выгодных условиях и при этом неплохо заработать.
Раздвоение кредита
Специальная программа по предоставлению ипотечнаго кредита без первоначальнаго взнаса действует в Абсолют Банке.
Заемщик получает от банка два кредита: один - традиционный ипотечный кредит по ставке 10-11% на срок до 20 лет на выбранную им квартиру. А второй - целевой кредит на первоначальный взнас на срок до 3 лет под залог имеющейся у него квартиры на сумму до 80% от ее стоимости.
Допустим, на момент обращения в банк заемщику принадлежит двухкомнатная квартира, которую он планирует продать. Ее рыначная стоимость на момент заключения сделки - $40 тыс. (все цифры, приведенные в примере, являются абсолютна условными - прим. авт.). Воспользовавшись кредитом `без первоначальнаго взнаса` в размере $15 тыс., заемщик передает в залог имеющееся жилье, получает `обыкнавенный` ипотечный кредит на сумму $45 тыс. и приобретает трехкомнатную квартиру за $60 тыс. Правда, чтобы воспользоваться подобнай схемой, придется, скорее всего, туже затянуть поясок. По крайней мере, поначалу. Так, в описаннам примере ежемесячные выплаты по оснавнаму кредиту составят $464 в месяц (при условии, что кредит взят на 20 лет). Кроме того, в первый год банку придется возвращать еще $180 за мини-кредит ежемесячна.
на и плюсы такого варианта очевидны. Можна не торопясь сделать ремонт в навой квартире, оформить прописку. А в случае продажи старой квартиры через год в условиях сегодняшнего роста цен клиент может полнастью рассчитаться с банком и погасить все свои задолженнасти досрочна. Конечна, пока немнагие граждане осознанна пытаются сыграть на повышении цен и `ипотечнам кризисе`. Чаще всего понимание выгоды приходит позднее. Когда квартира, купленная по ипотеке, уже подорожала на 40-50%, а ежемесячные платежи кажутся не таким уж тяжким бременем. Тем более что снижения стоимости квадратнаго метра в обозримом будущем, судя по всему, не произойдет.
|
|
